CIB e Aluguéis: o novo CPF do imóvel e o futuro da fiscalização

Em poucas semanas, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF do imóvel”, entrará em vigor, tornando a fiscalização de aluguéis mais rígida e expondo divergências nas declarações de rendimentos. Proprietários devem se preparar para multas e autuações diante do cruzamento de dados entre cartórios, registros e contratos.

Instituído pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, o CIB unifica informações de imóveis em um único banco de dados, com acesso direto da Receita Federal. Até novembro de 2025, o Fisco terá condições de verificar inconsistências entre valores declarados no Imposto de Renda e os dados oficiais vinculados a cada imóvel.

Na prática, isso significa controle preciso de rendimentos de aluguel e urgência na regularização das declarações, além da avaliação de estratégias tributárias, inclusive a migração para pessoa jurídica quando vantajoso.

Prepare-se: fiscalização de aluguéis ficará mais rígida com o “CPF do imóvel”

O novo CPF do imóvel permite à Receita Federal cruzar automaticamente informações de aluguéis declarados no IR com registros cartorários e de contratos, elevando o nível de fiscalização a patamares inéditos. Desde novembro de 2025, qualquer divergência entre o que foi informado e os dados oficiais poderá resultar em autuações imediatas, multas significativas e correções de ofício. Proprietários que omitirem rendimentos ou subdeclarem valores enfrentarão notificações detalhadas, exigência de comprovação documental e possíveis penalidades agravadas. Em um cenário de transparência total, a regularização prévia das declarações torna-se imprescindível para evitar surpresas e prejuízos financeiros.

O que muda com a Instrução Normativa RFB 2.275/2025

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal, institui oficialmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como um identificador único para cada imóvel do país. Com isso, todos os bens imóveis passam a ter um “CPF do imóvel”, que consolida informações extraídas de cartórios, registros de imóveis e contratos de locação em um banco de dados nacional.

A norma define prazos e procedimentos para que os órgãos registradores alimentem e atualizem essas informações até novembro de 2025, garantindo acesso direto da Receita Federal aos dados patrimoniais. Também estabelece as regras para o cruzamento automático das informações do CIB com as declarações do Imposto de Renda, permitindo à fiscalização identificar inconsistências entre o valor efetivamente recebido em aluguéis e o que foi declarado pelo contribuinte.

Entenda o funcionamento prático do CIB

Com o CIB, cartórios de registro de imóveis, registros oficiais e contratos de locação passarão a alimentar um banco de dados nacional único, onde cada imóvel recebe um identificador exclusivo. Essa convergência de informações consolida dados hoje dispersos em diferentes sistemas, viabilizando a manutenção de um histórico completo de proprietários, transações, valores de aluguel e demais características do bem.

Na prática, o cruzamento automático entre o Cadastro Imobiliário Brasileiro e as declarações do Imposto de Renda permitirá à Receita Federal confrontar, em poucos cliques, os rendimentos de aluguel informados pelo contribuinte com os registros oficiais vinculados ao imóvel. Qualquer divergência, omissão ou subdeclaração será imediatamente detectada, tornando a fiscalização mais ágil e precisa.

Principais efeitos na fiscalização de rendimentos de aluguel

Com o CIB em operação, a Receita Federal conta com as seguintes ferramentas de fiscalização:

• Cruzamento automático dos rendimentos declarados no IR com os registros oficiais de cartórios, registros de imóveis e contratos de locação;
• Identificação imediata de omissões e subdeclarações nos valores de aluguel informados pelos contribuintes;
• Utilização do valor de referência do imóvel como parâmetro para comparações e ajustes fiscais;
• Geração de relatórios detalhados de divergências, facilitando autuações e exigências de comprovação documental.

Pessoa Física x Pessoa Jurídica: reduzindo a carga tributária

Na modalidade Pessoa Física, os rendimentos de aluguel são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Além disso, o proprietário assume responsabilidade direta por comprovações documentais e está sujeito a multas pela Receita Federal em caso de omissões ou subdeclarações.

Ao optar por estruturação em Pessoa Jurídica, especialmente no regime do Simples Nacional (CNAE 5590-6/99 ou equivalente), a carga tributária efetiva sobre aluguéis pode variar entre 6% e 11%, dependendo do faturamento anual. Essa mudança oferece não só redução de impostos, mas também vantagens operacionais e patrimoniais:

• Segurança contábil: maior transparência na escrituração fiscal;
• Proteção patrimonial: separação clara entre bens pessoais e empresariais;
• Organização financeira: controle mais eficaz de receitas e despesas;
• Planejamento estratégico: flexibilidade na escolha de regimes tributários.

Vantagens de constituir uma pessoa jurídica para aluguéis

Migrar a gestão de aluguéis para uma pessoa jurídica geralmente se mostra vantajoso a partir do momento em que o proprietário possui vários imóveis ou histórico de receitas elevadas. Além da redução efetiva da carga tributária, essa estratégia oferece maior segurança na administração e pode ser especialmente indicada quando se busca profissionalizar o negócio imobiliário.

• Tributação simplificada: no Simples Nacional (CNAE 5590-6/99 ou similar), a alíquota sobre aluguéis fica entre 6% e 11%, em vez de atingir até 27,5% na pessoa física.
• Proteção patrimonial: separação clara entre bens pessoais e da empresa, reduzindo riscos em casos de litígios ou execuções fiscais.
• Organização financeira: controle dedicado de receitas e despesas, com escrituração contábil unificada e relatórios mais precisos.
• Planejamento tributário: possibilidade de escolha de regimes e aproveitamento de créditos fiscais em aquisições e manutenções.
• Escalabilidade: facilidade para captar investidores, formalizar parcerias e reinvestir lucros no próprio mercado imobiliário.

Como se preparar: ações recomendadas antes de novembro de 2025

Para evitar penalidades com o novo CPF do imóvel, adote as seguintes medidas práticas desde já:

• Revisar e retificar declarações de Imposto de Renda dos últimos anos, garantindo que todos os rendimentos de aluguel estejam corretamente informados.
• Conferir contratos de locação e registros cartorários, inserindo informações faltantes ou corrigindo valores divergentes.
• Simular cenários tributários em pessoa física e jurídica para avaliar a melhor estrutura, considerando alíquotas, custos operacionais e benefícios fiscais.
• Avaliar a abertura de pessoa jurídica no regime adequado (ex.: Simples Nacional), quando a soma dos rendimentos justificar a migração para reduzir a carga tributária.
• Manter toda a documentação organizada e acessível, incluindo recibos, comprovantes de pagamento e contratos digitalizados.
• Planejar o fluxo de caixa de aluguel, estabelecendo reservas para eventuais ajustes e multas previstas pela Receita Federal.
• Buscar orientação contábil especializada para adequação às novas regras e evitar falhas no processo de adequação.

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Fonte Desta Curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Portal Contabeis. Para ter acesso à matéria original, acesse CIB: novo Cadastro Imobiliário impacta fiscalização de aluguéis